Kommunen beslöt att köpa Björksäters äldreboende till ett pris som säljaren Skandia Fastigheter bestämde, 40 miljoner över de värderingar kommunen beställt. Enligt överklagandet var det ett överpris men enligt säljaren ett underpris.

– Kommunen borde ha haft en ganska stark förhandlingssituation, säger fastighetsexperten Hans Lind.

Visserligen blev det på grund av en långdragen rättsprocess inget köp utan kommunen tog istället över Attendos hyresavtal, men kammarrätten har nu bedömt köpeskillingen på 220 miljoner kronor som laglig.

Skandia Fastigheter blev tillfrågade av utvecklingsföretaget Drevviken om att förvärva projektet. En entreprenör för bygget, Skanska, var då klar, en tomt var utsedd och Attendo hade tecknat hyreskontrakt. Skandia Fastigheter köpte hela “paketet”.

Markus Pfister, fastighetschef på Skandia Fastigheter, förklarar att det var ett led i bolagets ambition att växa inom så kallade samhällsnyttiga fastigheter. Drevviken sökte en långsiktig ägare.

– Vi gjorde en ganska omfattande genomgång före köp och bedömde att det var en trygg entreprenör och hyresgäst. Vi hade fått information om att LOV var på väg att införas i samband med att huset skulle vara färdigställt, säger Markus Pfister.

– Annars hade förmodligen inte Attendo haft intresse, det var ju en förutsättning för en så stor investering. Vi visste också att det fanns ett behov av platser i kommunen med Ekegården som inte uppfyllde arbetsmiljökraven.

2018 tog Skandia Fastigheter över fastigheten, eller egentligen bolaget där den ingick, efter att kommunen beslutat om bygglov.

Hur mycket Skandia betalade för fastigheten vill Markus Pfister inte avslöja.

– Det är en affärshemlighet, säger han.

Han tyckte att det var konstigt att Vardaga 2020 började bygga sitt äldreboende alldeles intill Attendos – strax efter att kommunen tydligt sagt nej till LOV.

– Då hade Vardaga inte hunnit stoppa grävskopan i backen än.

– Jag blev väldigt förvånad över att de byggde där så länge vi inte fått rätsida på Attendos förhyrning, säger han.

Blev ni lurade av kommunen?

– Nej. Men vi hade ganska starka indicier på att kommunen skulle in i LOV i samband med vår investering i och med avtalet som tecknats med Attendo, säger han.

Skandia fastigheter hade inledningsvis dialog enbart med Attendo som gav beskedet att LOV inte skulle införas. Därefter tog Skandia Fastigheter kontakt med kommunen, först med tjänstemän och sedan med dåvarande kommunstyrelsens ordförande Lars Johnsson (M) och kommunalråden Hanna Nilsson (SD) och Lena Wallentheim (S). Frågan gällde då om kommunen kunde hyra äldreboendet när de inte kunde köpa vårdplatser av Attendo. Politikerna ville då istället diskutera ett köp av fastigheten.

”De pengar vi kan avyttra för”

Markus Pfister förklarar att den avtalade köpeskillingen var det pris som bolaget föreslog

– Vi har sagt att det är de pengar vi kan avyttra för, säger han.

Han berättar att de två värderingar som kommunen tog in låg betydligt lägre än de externa värderingar bolaget gör löpande varje kvartal.

– Det var en väsentlig skillnad.

Blir fastigheten mindre värd om kommunen bedriver äldreomsorg i egen regi?

– Om de värderat huset utan hyresavtal hade det kanske legat i rätt härad. Men vi hade de facto en hyresgäst som betalade hyran.

Markus Pfister konstaterar att Skandia Fastigheter på sätt och vis hade sitt på det torra genom det långsiktiga avtalet med Attendo.

– Men ett tomt hus blir förr eller senare en utmaning för en fastighetsägare.

Även fastighetsägarens värderare undrade om det hade flyttat in någon.

– Det kunde påverka värderingen negativt om det stod tomt i många år. Man kan kanske säga att vi inte heller hade full värderingseffekt genom den situation vi var i när kommunen inte var med i LOV, säger Markus Pfister.

Att kommunen till slut istället tog över Attendos hyresavtal, på grund av att rättsprocessen drog ut på tiden, var en bättre lösning för Skandia Fastigheter.

– Om vi tittar över tid kommer det att vara en god investering, säger Markus Pfister.

Han har läst i media om hur två kommunalråd i Hässleholm, som det ser ut, agerat för att försöka få en medborgare att dra tillbaka sitt överklagande av kommunens köp av Björksäters äldreboende, vilket ledde till att kommunen tog över Attendos hyresavtal.

– Det är en väldigt intressant kommun att vara fastighetsägare i, säger han.

Kommunen vill använda egna lokaler – ibland

Enligt Markus Pfister hade Skandiafastigheter inget intresse av att sälja fastigheten.

– Vi försökte bara komma fram till en lösning. Men ett köpeavtal är inte öppet i evighet, det finns en tidsaxel.

– Förslaget från oss var att kommunen skulle hyra. De ville hellre äga. De hade ett politiskt beslut om att kommunens verksamhet ska bedrivas i egna lokaler, det var den motiveringen vi fick.

Ett ambition som kommunen inte följt konsekvent.

– De hyr redan i andra fastigheter, vad är problemet?

Som Frilagt och andra medier tidigare berättat fick tidigare M-politikern Joakim Olléns bolag Kunskapsporten 2009 köpa två äldreboenden, Ekegården och Kaptensgården, som en del i den invecklade affär där bolaget tog över mark från gamla Ringcentralen och åtog sig att bygga trygghetsboendet Pärlan vid Grönängsplan som kommunen sedan tvingades ta över.

Markus Pfister betonar att kommunen nu har ett modernt äldreboende för omsorgstagare och anhöriga och en bra arbetsmiljö för personalen.

Professorn: Borde haft bra förhandlingsläge

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan i Stockholm, konstaterar att värderingen av en fastighet för äldreomsorg till stor del beror på avtalet med verksamhetsutövaren, i det här fallet alltså Attendo.

– När man värderar hus värderar man egentligen kontrakt. Ett långt kontrakt, särskilt med en statlig myndighet, skapar värden.

– Vi värderar inte tegelstenar utan vad fastigheten kan ge.

Attendos kontrakt med en hyra på 10,8 miljoner kronor per år höjer också husets värde.

– Det är en stor koncern, de måste ha felbedömt marknaden men är skyldiga att betala hyran, säger Hans Lind.

Säljaren skulle därmed kunna räkna in att man går miste om kommande hyresintäkter. Men här menar Hans Lind att kommunen bör ha ett bra förhandlingsläge.

– Om jag var kommunen skulle jag säga till säljaren att ni kommer inte att kunna fylla huset, ni kommer att gå i konkurs. Om kommunen haft lite is i magen kunde de väntat tills de går i konkurs.

– Det logiska om kommunen behöver platser, då får de väl köpa platser.

Kommunen kan alltid lösa behovet av platser genom ramavtalet tillsammans med andra skånska kommuner. Men det kostar också.

Hans Lind tycker inte att kommunen behöver ha dåligt samvete för att man inte valt att köpa platser av Attendo.

– Nej. De har kanske sagt saker som kan uppfattas som löften. Men de privata aktörerna kan ha samarbetat. Det har hänt i skolfastigheter, något som Riksrevisionen tittat på. Någon bygger fastigheten, skriver hyreskontrakt med hög hyra och sedan får köparen kompensera extra för att de har hög hyra. Det är lite annorlunda med skolor där de ska få skolpeng, men det kan vara en del i det här pusslet, säger han.

– Att köpa loss blir dyrt. Det är kanske bättre att försöka förhandla om priset för platserna.

Hans Lind menar att det är svårt att säga om en fastighetsvärdering är rätt, särskilt med den senaste tidens turbulens och räntehöjningar.

– Men om jag uttalar mig väldigt allmänt är de duktiga på att hitta värderingsfirmor som ger högt fastighetsvärde, säger han.

Berit Önell

Läs mer:

2023-06-17 Kammarrätten godkänner köpeskilling för Björksäters äldreboende

2023-07-05 Konflikt kring privata vårdbolag – Jacob Karlsson anklagade SD